Статья 46.5. Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса

1. В целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), и подлежат передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в части 10 настоящей статьи, договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса) или договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса (далее — граждане, имеющие право на приобретение жилья экономического класса), и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса, заключается договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения по таким договорам участия в долевом строительстве, договорам купли-продажи, государственным, муниципальным контрактам не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальную цену предмета аукциона (далее в настоящей статье — максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса).

2. Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса в соответствии с данным договором, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 — 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса).

3. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями (договорами).

4. В договоре об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса содержатся:

1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство на земельном участке многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, и ввод такого дома в эксплуатацию, максимальный срок выполнения этого обязательства;

3) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, указанные в части 10 настоящей статьи, с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса или договоры купли-продажи жилья экономического класса в отношении жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, строительство которых осуществляется в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса;

4) максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;

5) право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 части 10 настоящей статьи, на распоряжение предусмотренными пунктом 2 настоящей части жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором;

6) максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме, если данным договором предусмотрено строительство многоквартирного дома;

7) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в том числе озеленению, в срок, установленный данным договором в соответствии с пунктом 2 настоящей части;

8) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, обеспечить своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществление мероприятий, необходимых для подключения (технологического присоединения) построенного в соответствии с данным договором объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, максимальный срок выполнения этого обязательства, который не может превышать срок, установленный данным договором в соответствии с пунктом 2 настоящей части;

9) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;

10) срок действия данного договора;

11) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

5. Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса может содержать:

1) обязательства сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение жилья экономического класса по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса, и в сроки, указанные в части 10 настоящей статьи. Включение в данный договор условия о безвозмездной передаче жилья экономического класса в государственную или муниципальную собственность не допускается;

2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства жилья экономического класса в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления;

3) иные условия.

6. В случае, если договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса предусмотрено строительство многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, в которых минимальный объем жилых помещений соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса, условием данного договора также является условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.

7. Передача лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по данному договору допускается лицу, которое соответствует требованиям, установленным статьей 46.8 настоящего Кодекса, при наличии согласия в письменной форме исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор.

8. Лицо, заключившее договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, обязано по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, представлять в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, заключившие данный договор:

1) информацию о возникновении у данного лица права привлекать денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, и о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса;

2) информацию о вводе многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки в эксплуатацию, о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса. Эта информация должна быть представлена в течение трех рабочих дней со дня получения разрешения на ввод таких домов в эксплуатацию, за исключением случаев, если в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки в отношении всех жилых помещений, подлежащих продаже или передаче по максимальной цене одного квадратного метра жилья экономического класса, заключены договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, государственные и (или) муниципальные контракты и (или) предусмотрено заключение государственных и (или) муниципальных контрактов в соответствии с пунктом 1 части 5 настоящей статьи;

3) проекты договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, а также сведения о жилых помещениях, являющихся предметом указанных договоров;

4) информацию о сроке заключения договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, установленном в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

9. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, заключившие договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, обеспечивают размещение на официальном сайте субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен указанный в пункте 1 части 4 настоящей статьи земельный участок, в сети «Интернет» и на официальном сайте поселения или городского округа (при наличии официального сайта поселения или городского округа) в сети «Интернет» по месту расположения такого земельного участка указанных в части 8 настоящей статьи информации и проектов договоров в течение трех рабочих дней со дня представления указанных информации и проектов договоров лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

10. Лицо, заключившее договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, обязано заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры:

1) участия в долевом строительстве жилья экономического класса в период со дня размещения в соответствии с частью 9 настоящей статьи информации, указанной в пункте 1 части 8 настоящей статьи, до дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, строящихся в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) купли-продажи жилья экономического класса в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, построенных в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в течение шести месяцев со дня ввода в эксплуатацию такого дома.

Комментарий к Ст. 46.5 ГрК РФ

1. Комментируемая статья определяет содержание освоения территории в целях строительства жилья экономического класса на основании соответствующего договора.

Как следует из названия данного договора, он заключается в целях строительства жилья экономического класса, а именно многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с ч. 6 настоящей статьи минимальный объем жилых помещений:

1) соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса;

2) подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве такого дома или договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса.

О понятии многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки см. п. 2 комментария к ст. 49 ГрК РФ.

1.1. В соответствии с п. 5.2.42 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в компетенцию Минстроя России входит полномочие самостоятельно принимать нормативные правовые акты об определении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса.

Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. N 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (подп. «в» п. 2) Минстрою России было поручено с участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства разработать и утвердить условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. В рамках предоставленных полномочий и во исполнение соответствующего поручения Правительства РФ Приказом Минстроя России от 5 мая 2014 г. N 223/пр были утверждены условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса (далее — условия).

Согласно указанным условиям к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

— отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;

— блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

— квартира в многоквартирном доме.

Жилое помещение не должно быть признано в установленном порядке непригодным для проживания либо расположено в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом, должна составлять не более 1 500 кв. м. Площадь земельного участка, на котором расположен блок в составе жилого дома блокированной застройки, должна составлять не более 400 квадратных метров. Общая площадь жилого помещения должна составлять: а) не более 150 кв. м, если жилое помещение является жилым домом или блоком в составе жилого дома блокированной застройки; б) не более 100 кв. м, если жилое помещение является квартирой.

1.2. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законодательством случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В комментируемой статье установлено ключевое требование о том, что цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения по таким договорам участия в долевом строительстве, договорам купли-продажи, государственным, муниципальным контрактам не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса, то есть цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных ч. ч. 24 — 26 ст. 46.7 ГрК РФ, начальную цену предмета аукциона.

2. Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса не предусмотрен гражданским законодательством, однако оно не устанавливает закрытого перечня договоров в силу принципа гражданского законодательства свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Сторонами договора являются:

1) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса в соответствии с данным договором;

2) победитель аукциона на право заключения данного договора или лицо, имеющее право заключить данный договор в соответствии с ч. ч. 24 — 26 ст. 46.7 ГрК РФ.

Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено положение, согласно которому отдельные права и обязанности по договору могут осуществляться уполномоченными органами публичной власти и юридическими лицами в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ, муниципальными правовыми актами либо в соответствии с заключенными соглашениями.

Следует учесть, что передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (п. п. 9.1, 9.2 ст. 22 ЗК РФ).

3. Частью 4 комментируемой статьи определены существенные условия договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ при отсутствии в договоре существенных условий такой договор считается незаключенным. Установлено 11 условий, среди которых:

— сведения о предоставляемом в целях строительства жилья экономического класса земельном участке;

— обязательства сторон договора, составляющие собственно содержание договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, а также максимальные сроки их исполнения;

— максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;

— право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного п. 2 ч. 10 настоящей статьи, на распоряжение жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором;

— максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме, если данным договором предусмотрено строительство многоквартирного дома;

— положения общего характера: способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора; срок действия данного договора; ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

4. Частью 5 комментируемой статьи установлен открытый перечень иных условий, которые может содержать договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Стороны могут принять решение о включении в договор:

1) обязательств сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение жилья экономического класса по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса, и в сроки, указанные в ч. 10 настоящей статьи. Важно отметить, что включение в данный договор условия о безвозмездной передаче жилья экономического класса в государственную или муниципальную собственность не допускается;

2) способов, размеров государственной и (или) муниципальной поддержки строительства жилья экономического класса в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с законодательством РФ, и сроков ее предоставления.

5. Частью 6 комментируемой статьи предусмотрено особое требование к договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, предусматривающему строительство многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, в которых минимальный объем жилых помещений соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса. Условием данного договора также должно являться условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.

6. Частью 7 комментируемой статьи допускается передача прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Лицо, которому передаются такие права и обязанности, должно соответствовать требованиям к участникам аукциона на право заключения соответствующего договора. Для передачи прав и обязанностей необходимо также письменное согласие исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор.

7. Частью 8 комментируемой статьи установлены требования к предоставлению лицом, заключившим соответствующий договор, информации в Минстрой России. Перечень предусмотренных сведений, представляемых в Минстрой России, является исчерпывающим.

В числе прочего представляются проекты договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, а также сведения о жилых помещениях, являющихся предметом указанных договоров.

Согласно ч. 9 комментируемой статьи указанную информацию, включая проекты договоров, орган публичной власти размещает на официальном сайте субъекта РФ и на официальном сайте поселения или городского округа (при наличии такого сайта) в порядке, предусмотренном ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления». Информация и проекты договоров размещаются органом публичной власти в течение трех рабочих дней со дня представления лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

8. Частью 10 комментируемой статьи установлено обязательство лица, заключившего договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры:

1) участия в долевом строительстве жилья экономического класса;

2) купли-продажи жилья экономического класса в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, построенных в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. N 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (абз. 4 подп. «в» п. 2) было поручено Минстрою России с участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства разработать и утвердить методические рекомендации по установлению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводных по субъекту РФ реестров таких граждан в рамках программы.

Во исполнение соответствующего поручения Правительства РФ Минстроем России (Приказ от 10 июня 2014 г. N 286/пр) были утверждены Методические рекомендации по установлению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводных по субъекту РФ реестров таких граждан при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». В п. 1.1 указанных Методических рекомендаций перечислены категории граждан, которые имеют право приобрести жилье экономического класса в рамках реализации программы на территории субъекта РФ, что должно быть учтено в законе субъекта РФ или нормативном правовом акте исполнительного органа власти субъекта РФ.