Статья 55.25. Обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения

1. В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

2. В случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

3. В случае привлечения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физического или юридического лица собственник здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

4. Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации.

5. Если иное не предусмотрено федеральным законом, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

6. Форма журнала эксплуатации здания, сооружения и требования к ведению такого журнала устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией.

7. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано извещать при эксплуатации здания, сооружения о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении:

1) органы государственного контроля (надзора) в случае, если за эксплуатацией здания, сооружения в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (надзор);

2) органы местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящей части;

3) собственника здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, в случае, если лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является привлеченное на основании договора физическое или юридическое лицо.

8. В случае перемены лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, лицо, которое являлось ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, обязано передать новому лицу, ответственному за эксплуатацию здания, сооружения, в течение десяти дней журнал эксплуатации здания, сооружения, выданные уполномоченными органами исполнительной власти предписания об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, акты проверки выполнения уполномоченными органами исполнительной власти указанных предписаний, рекомендации органа местного самоуправления, направленные в соответствии с частью 11 статьи 55.24 настоящего Кодекса, иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю, текущему ремонту здания, сооружения.

Комментарий к Ст. 55.25 ГрК РФ

1. В комментируемой статье установлены обязанности лиц, ответственных за эксплуатацию зданий и сооружений. Эти обязанности могут быть возложены на различных субъектов, среди которых:

— собственники зданий (сооружений);

— лица, владеющие зданиями или сооружениями на ином законном основании;

— физические или юридические лица, привлекаемые собственниками (иными законными владельцами) здания или сооружения по договору;

— иные лица, предусмотренные федеральным законом.

В статье не приведен исчерпывающий перечень законных оснований владения зданием (сооружением), поскольку тогда понадобилось бы перечислить все виды договорных и иных правоотношений, выступающих основанием законного владения, что невозможно чисто технически, ибо разнообразие возможных видов договоров в законодательстве не ограничивается. Ясно, что к числу законных владельцев будут относиться арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся объектом недвижимости, подрядчики по договору строительного подряда (если соответствующие условия определены сторонами договора) и пр. Возможно и заключение специального договора об оказании услуг по эксплуатации объекта капитального строительства (услуг по плановому техобслуживанию, проведению ремонтно-восстановительных работ, модернизации систем жизнеобеспечения и безопасности здания, клинингу, эксплуатации лифтов и пр. <191>). Обязанности по эксплуатации могут исполнять и лица, действующие в чужом интересе без поручения (хотя это, вероятно, довольно редкий случай).
———————————
<191> Как указывает Н. Андрианов, собственник или иной владелец объекта может привлечь к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения иное физическое или юридическое лицо на основании договора. Сегодня в качестве таких лиц выступают, например, специализированные управляющие компании многоквартирных жилых домов, которые осуществляют деятельность на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ), а также на основании договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ) (Андрианов Н. Комментарий к главе 6.2 Градостроительного кодекса РФ. М., 2013). Такое привлечение третьих лиц сопряжено с обязанностью собственника (владельца) предоставить в их распоряжение всю необходимую для эксплуатации объекта документацию. Невыполнение этого требования может служить основанием освобождения третьего лица от ответственности за ненадлежащую эксплуатацию объекта.

В ч. 2 комментируемой статьи установлено, что в случае множественности собственников здания, сооружения (два и более) они должны вырабатывать общие решения относительно вопросов безопасной эксплуатации объекта. Если же таких собственников более пяти, решения должны приниматься на общем собрании собственников (каких-либо требований к проведению подобного рода собраний и документированию их результатов закон не оговаривает. Можно только предположить, что в данном случае будут действовать правила, аналогичные тем, что ЖК РФ устанавливает для общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме).

Важно иметь в виду, что при разрешении споров об ответственности за нарушение правил эксплуатации зданий, сооружений суды принимают во внимание условия договора, заключенного между собственником объекта и арендатором.

Пример: при рассмотрении спора о привлечении арендатора помещения к ответственности за нарушение правил пожарной безопасности ФАС Московского округа в Постановлении от 12 июля 2012 г. по делу N А41-34880/11 принял во внимание, что в соответствии с условиями заключенного между собственником помещения и арендатором договора арендатор обязан соблюдать в помещении требования правил пожарной, технической безопасности и нести ответственность за их несоблюдение в соответствии с действующим законодательством РФ, при условии что арендуемые помещения до начала аренды оборудованы арендодателем всеми необходимыми техническими средствами для соблюдения такой безопасности.

2. Как установлено в комментируемой статье (ч. ч. 4 — 8), в состав обязанностей по эксплуатации зданий и сооружений входят следующие обязанности:

— проведение работ по техническому обслуживанию;

— проведение наблюдений, осмотров и иных действий по поддержанию надлежащего технического состояния объектов;

— ведение журнала эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений. При этом закон устанавливает, что форма такого журнала и требования к его ведению устанавливаются Минстроем РФ, но в настоящее время такая форма отсутствует, вследствие чего ответственное лицо должно самостоятельно разработать и утвердить соответствующую форму;

— направление извещений о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении (данное извещение должно быть направлено либо в орган государственного контроля (надзора) в случае, если за эксплуатацией здания, сооружения в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (надзор), либо в орган местного самоуправления и в обязательном порядке — собственнику здания, сооружения или лицу, владеющему зданием, сооружением на ином законном основании, в случае, если за эксплуатацию здания отвечает иное лицо);

— передача в случае перемены лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, новому ответственному лицу журнала эксплуатации здания, сооружения, выданных уполномоченными органами власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, актов проверки выполнения уполномоченными органами власти указанных предписаний, рекомендаций органа местного самоуправления, иных документов, имеющих отношение к техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю, текущему ремонту здания, сооружения. Закон устанавливает срок для исполнения этой обязанности, который составляет 10 дней (исчисляемых, надо полагать, со дня смены ответственного лица, т.е. либо со дня регистрации права собственности на здание или сооружение, либо с даты заключения нового договора аренды и т.п.). Определение сроков при смене лиц, ответственных за эксплуатацию объекта капитального строительства, очень важно, поскольку от этого зависит и их возможная ответственность. На это обращают внимание и судебные органы.

Пример: суд отказал в удовлетворении заявления о взыскании с общества задолженности за отпуск питьевой воды и прием сточных вод по договору, поскольку суды нижестоящих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в спорный период обязательства общества по водоснабжению и водоотведению объектов прекратились, его энергопринимающие устройства выбыли из его владения, поэтому законных оснований рассматривать ответчика в качестве потребителя услуг истца не имеется (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 марта 2015 г. по делу N А51-5769/2014).