Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

2. Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

2.1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей.

2.2. Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства:

1) государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений в случае заключения ими договоров строительного подряда с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими предприятиями, учреждениями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

2) коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными предприятиями, учреждениями, а также с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, которые предусмотрены пунктом 1 настоящей части и в ведении которых находятся указанные предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных предприятий, учреждений, федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

3) юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями (за исключением юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 настоящей части), в случае заключения указанными юридическими лицами договоров строительного подряда в установленных сферах деятельности (в областях, для целей осуществления деятельности в которых созданы такие юридические лица), а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных юридических лиц;

4) юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения указанными юридическими лицами договоров строительного подряда с федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в установленных сферах деятельности которых указанные юридические лица осуществляют уставную деятельность, или в случае выполнения указанными юридическими лицами функций технического заказчика от имени этих федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических лиц;

5) физических лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилого дома, а также лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса.

3. Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

3.1. Застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.

3.2. В случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции объектов капитального строительства индивидуальные предприниматели или юридические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции объектов капитального строительства (если иное не предусмотрено настоящей статьей), могут привлекаться застройщиком или техническим заказчиком на основании договора строительного подряда на осуществление отдельных этапов строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на основании договора строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором указанные лица должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

5. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, (далее также — органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;

5) положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

5.1. Лицо, осуществляющее строительство, вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 1 и 5 части 5 настоящей статьи. В этом случае органы государственного строительного надзора самостоятельно запрашивают указанные документы (сведения, содержащиеся в них) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

8. В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

9. Требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 52 ГрК РФ

1. Введение такой нормы также является новеллой градостроительного законодательства. Еще одним важным моментом является закрепление положения о том, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, капитальный ремонт таких объектов регулируются на федеральном уровне. До этого предусматривалась возможность принятия территориальных и региональных строительных нормативов.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства, кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, должны осуществляться исключительно на основе разрешения на строительство и с соблюдением технических регламентов (до их введения — требований нормативных правовых актов Российской Федерации), в противном случае объект капитального строительства будет в соответствии со ст. 222 ГК РФ являться самовольной постройкой.

2 — 3. Части 2 и 3 статьи устанавливают круг лиц, которые могут осуществлять строительство. Такими лицами могут быть как сам застройщик, так и привлекаемое им (или его уполномоченным лицом — заказчиком) на договорной основе физическое или юридическое лицо. При этом указанные лица могут осуществлять строительство только при условии их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим такого рода деятельность.

Законодательством Российской Федерации установлено такое требование к лицам, которые могут осуществлять строительство и реконструкцию, как наличие лицензии. Причем указанное требование претерпело существенные изменения. Ранее в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» подлежала лицензированию деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом. При этом уровни ответственности зданий и сооружений устанавливались по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету», утвержденному Постановлением Госстроя СССР от 25 марта 1988 г. N 48 (с изм. от 21 декабря 1993 г.). Согласно Правилам учета степени ответственности зданий и сооружений при проектировании конструкций, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 19 марта 1981 г. N 41, степень ответственности зданий и сооружений определяется размером материального и социального ущерба, возможного при достижении конструкциями предельных состояний. Порядок лицензирования деятельности по строительству установлен Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 (в ред. Постановления Правительства РФ от 3 октября 2002 г. N 731) <1>.
———————————
<1> СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1149, N 41. Ст. 3983.

Федеральным законом от 2 июля 2005 г. N 80-ФЗ внесены изменения в Закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», согласно которым лицензированию подлежит строительство зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения. Перечень работ и услуг по указанным видам деятельности должен устанавливаться положениями о лицензировании таких видов деятельности.

Изменениями от 2 июля 2005 г. в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» предусматривалась отмена с 1 января 2007 г. лицензирования строительства зданий и сооружений.

Вместе с тем отмена лицензирования строительной деятельности должна быть увязана с переходом к иным методам государственного регулирования соответствующих сфер экономической деятельности:

— развитием саморегулирования посредством создания в соответствующей сфере деятельности саморегулируемых организаций и наделения их соответствующими полномочиями по контролю за надлежащим качеством строительных работ;

— принятием ряда технических регламентов в области строительства.

В этой связи необходимо принять Федеральный закон о саморегулируемых организациях, об утверждении соответствующих технических регламентов, внести соответствующие изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. В настоящий момент работа по внесению изменений и принятию указанных Федеральных законов не завершена.

В связи с этим 22 декабря 2006 г. Государственной Думой принят Федеральный закон «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которому срок лицензирования строительства зданий и сооружений продлен до 1 июля 2007 года.

В случае если строительство, реконструкция, капитальный ремонт осуществляет специализированная организация, привлекаемая застройщиком (уполномоченным им лицом — заказчиком) на договорной основе, то отношения между застройщиком (заказчиком) и привлекаемым на договорной основе лицом регулируются гражданским законодательством. Это может быть договор строительного подряда, инвестиционный контракт и т.д. Кроме того, специализированные организации могут привлекаться застройщиком (заказчиком) для выполнения отдельных строительных или монтажных работ. Протоколом Минстроя России от 20 февраля 1996 г. N 6 утверждены Методические рекомендации по разработке условий договора подряда на строительство по гарантиям и поручительствам.

Госстроем России 24 февраля 1999 г. утвержден Примерный профессиональный кодекс инженеров-строителей МДС 12-6.2000 <1>, который определяет этические основы и принципиальные правила профессиональной деятельности, осуществляемой соответствующими специалистами в инвестиционно-строительной деятельности на территории Российской Федерации. Указанный Кодекс направлен на поддержание высокого уровня компетенции и профессионализма специалистов в сфере капитального строительства, обеспечение престижности профессиональной принадлежности, обеспечение добросовестного выполнения профессиональных функций и обязательств специалистов перед обществом, государством, заказчиком и коллегами. Положения Кодекса являются добровольным обязательством каждого специалиста перед обществом, своей профессией и коллегами.
———————————
<1> Госстрой РФ. М., 1999.

4 — 6. Комментируемая статья устанавливает обязанности застройщика (заказчика) и лица, осуществляющего строительство (ч. 4 — 6). Помимо требований, установленных данной статьей, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте лицо, осуществляющее строительство, также должно соблюдать требования иных федеральных законов. Например, ст. 15 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» <1> предусматривает обязательное страхование на время строительства гидротехнического сооружения рисков гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью физических лиц, имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехнического сооружения.
———————————
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589.

Частью 5 статьи установлен перечень документов, направляемых в органы государственного строительного надзора при начале работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту.

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» внесено уточнение о том, что в случае выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции требуется соответственно представлять в орган государственного строительного надзора не всю проектную документацию на объект капитального строительства, а только проектную документацию в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства.

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» перечень документов, направляемых в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора органы, дополнен также положительным заключением государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ.

В органы государственного строительного надзора направляются также общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ. Согласно СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», одобренным Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. N 70, общий журнал работ является основным первичным производственным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства строительно-монтажных работ. Основное назначение журнала — обеспечение прослеживаемости руководителей, исполнителей и результатов работ, определяющих прочность, устойчивость и надежность здания (сооружения).

Общий журнал работ ведется при строительстве (реконструкции) отдельных или группы однотипных, одновременно строящихся зданий (сооружений), расположенных в пределах одной строительной площадки. Общий журнал работ ведет лицо, ответственное за производство работ на объекте (ответственный производитель работ), и заполняет его с первого дня работы на объекте лично или поручает подчиненным инженерно-техническим работникам. Специализированные строительно-монтажные организации ведут специальные журналы работ, которые находятся у ответственных лиц, выполняющих эти работы. По окончании работ специальный журнал передается организации, ответственной за производство работ на объекте (генподрядчику). Общий журнал должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью организации, его выдавшей. При недостатке в журнале места для записей заводится новый журнал работ со следующим номером, о чем делается запись на титульном листе. При сдаче законченного строительством объекта в эксплуатацию общий и специальные журналы работ предъявляются принимающей организации (органу) и после приемки объекта передаются на постоянное хранение заказчику (застройщику) или по его поручению эксплуатационной организации или пользователю. По разрешению органа архитектурно-строительного надзора допускается ведение журнала в виде электронного документа. При этом должны быть обеспечены надежная защита от несанкционированного доступа, а также идентификация подписей ответственных должностных лиц.

7. Часть 7 комментируемой статьи предусматривает, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством РФ. До установления указанного порядка Правительством РФ при внесении изменений в проектную документацию такая документация направляется на повторную государственную экспертизу, за исключением случаев, когда проектная документация в соответствии со ст. 49 ГрК РФ не подлежит государственной экспертизе.

8. Часть 8 комментируемой статьи устанавливает обязанности лица, осуществляющего строительство, в случае обнаружения на застраиваемом земельному участке объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Кроме того, в данном случае лицо, осуществляющее строительство, обязано действовать в соответствии с требованиями, установленными ст. 37 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» <1>. Так, согласно ч. 3 указанной статьи в случае принятия мер по ликвидации опасности разрушения обнаруженного объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, по предписанию которого работы были приостановлены.
———————————
<1> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

Признаки объекта культурного наследия установлены ст. 3 указанного Закона. Так, к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

9. Часть 9 комментируемой статьи предусматривает возможность урегулирования нормативными правовыми актами Российской Федерации порядка и отдельных вопросов осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Среди таких нормативных правовых актов следует отметить Приказ Минобороны России от 27 июня 1996 г. N 260 «Об утверждении Руководства по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации», СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве Часть 1. Общие требования», принятые Постановлением Госстроя России от 23 июля 2001 г. N 80 <1>, СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство» (утв. Постановлением Госстроя России от 17 сентября 2002 г. N 123 <2>), ГОСТ Р 52059-2003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия» (принят Постановлением Госстандарта России от 28 мая 2003 г. N 162-ст <3>), СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (с изм. от 1991 г.), Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов капитального социально-культурного назначения», утв. Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 <4>, ГОСТ Р ИСО 9000-2001 «Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь», принят Постановлением Госстандарта России от 15 августа 2001 г. N 332-ст (с изм. и доп. от 7 июля 2003 г.) <5> и др.
———————————
<1> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 38.

<2> РГ. 2002. 30 окт.

<3> Имеет обязательный характер в части требований ст. 46 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании».

<4> Стройиздат. М., 1990.

<5> М.: ИПК «Издательство стандартов», 2003.

Особо следует отметить, что с 1 января 2005 г. действуют одобренные Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. N 70 <1> СНиП 12-01-2004 «Организация строительства». Указанный документ носит рекомендательный характер и устанавливает для добровольного применения общие правила ведения строительства, реконструкции, процедуры контроля качества строительства и реконструкции и оценки соответствия законченных строительством объектов недвижимости требованиям проектной документации и условиям договоров. Указанные СНиП устанавливают также рекомендации по подготовке земельного участка, оборудованию площадки строительства, иных подготовительных действий для строительства, реконструкции, капитального ремонта.
———————————
<1> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2004. N 3.

Кроме того, следует отметить, что для обеспечения требуемой надежности и безопасности объектов строительства необходимо использовать соответствующие качественные строительные материалы. Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве утверждены Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. N 1636 <1>. Согласно указанным Правилам пригодность новой продукции для применения при проектировании и строительстве подтверждается техническим свидетельством, которое выдается с учетом обязательных требований строительных, санитарных, пожарных, промышленных, экологических, а также других норм безопасности, утвержденных в соответствии с действующим законодательством. За применение в строительстве новой продукции без наличия технического свидетельства виновные лица привлекаются к ответственности, установленной законодательством Российской Федерации.
———————————
<1> СЗ РФ. 1998. N 1. Ст. 138.

Второй комментарий к Статье 52 Градостроительного кодекса

1. Правовое регулирование осуществления строительства включает не только нормы ГрК РФ. Требования к подготовке земельных участков и объектов капитального строительства для осуществления строительных работ, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, порядок осуществления строительных работ, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться иными нормативными правовыми актами (ч. 9 комментируемой статьи). Например, при осуществлении строительных работ должны соблюдаться технические регламенты в соответствии с Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ. Во исполнение указанного Закона распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований указанного Федерального закона. Перечень видов работ, которые возможно осуществлять только при наличии выдаваемого ГрСРО свидетельства о допуске, утвержден Приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. N 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». Порядок ведения исполнительной документации при строительстве определен в Приказах Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. N 1128 «Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения» и от 12 января 2007 г. N 7 «Об утверждении и введении в действие Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства». Правила проведения консервации объекта капитального строительства утверждены Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802.

2. Части 2 — 6, 8 комментируемой статьи определяют порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. Лицом, осуществляющим строительство, может быть сам застройщик или иное лицо, привлекаемое по договору (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) (ч. 3). Оно обязано иметь выданное ГрСРО свидетельство о допуске к работам только для выполнения работ, установленных в Перечне, утвержденном Приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. N 624 (ч. ч. 2 и 3.1). Данный Перечень видов работ является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Однако бывают ситуации, когда органы государственного строительного надзора допускают иное толкование указанной нормы.

Пример: по мнению инспекции, осуществление строительного контроля отнесено к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в связи с чем лицу, которое проводит строительный контроль, требуется получение свидетельства ГрСРО о допуске к работам по организации строительства. На основании этого застройщик был привлечен к административной ответственности. Суд посчитал, что работы по осуществлению строительного контроля застройщиком (за исключением осуществления строительного контроля при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов использования атомной энергии) не включены в Перечень видов работ, утв. Приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. N 624 (в отличие от ранее действовавшего Перечня, утв. Приказом Министра регионального развития РФ от 9 декабря 2008 г. N 274), и признал привлечение к административной ответственности незаконным (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 апреля 2016 г. по делу N А45-15692/2015).

Застройщик или технический заказчик имеет право привлекать подрядчиков для выполнения строительных работ по этапам (ч. 3.2).

Обязанностями лица, осуществляющего строительство, являются (ч. ч. 3, 6, 8):

— организация и координация строительных работ;

— обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов;

— ответственность за качество выполненных строительных работ;

— ответственность за соответствие строительных работ проектной документации. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектных решений, затрагивающее конструктивные и другие характеристики надежности объекта капитального строительства и его частей, влечет ответственность по ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2014 г. по делу N А75-1623/2013);

— осуществление строительных работ в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика, градостроительным планом земельного участка. При невыполнении этой обязанности может быть не только предъявлено требование о приведении строящегося здания в соответствие с требованиями градостроительного плана земельного участка, но и отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 марта 2014 г. по делу N А33-8765/2013);

— обеспечение безопасности работ для третьих лиц и окружающей среды;

— выполнение требований безопасности труда;

— выполнение требований сохранности объектов культурного наследия;

— обеспечение доступа на территорию, на которой осуществляются строительные работы, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора и предоставление им необходимой документации;

— осуществление строительного контроля;

— обеспечение ведения исполнительной документации. В случае нарушения этой обязанности лицо, осуществляющее строительство, может быть привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 января 2011 г. по делу N А46-7409/2010). Необходимо отметить, что данная норма не возлагает на подрядчика обязанность передать заказчику исполнительную документацию и не определяет состав подлежащей передаче исполнительной документации (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 ноября 2013 г. по делу N А43-23909/2012). Однако такая обязанность может быть предусмотрена договором строительного подряда (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 26 марта 2012 г. по делу N А12-11142/2011);

— извещение застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ;

— обеспечение устранения выявленных органом государственного строительного надзора недостатков;

— обязанность не приступать к продолжению работ до составления органом государственного строительного надзора актов об устранении выявленных недостатков;

— обеспечение контроля за качеством применяемых строительных материалов. Нарушение этого требования может повлечь административную ответственность по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, а в случае создания этим угрозы причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений — по ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 июля 2016 г. по делу N А75-15526/2015);

— обязанность приостановить строительные работы в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства. Такие признаки установлены в ст. 3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». При возникновении сомнения в исторической ценности выявленного объекта работы по строительству могут быть приостановлены для сохранения целостности объекта и проведения историко-культурной экспертизы (см. Постановление ФАС Уральского округа от 26 февраля 2009 г. по делу N А60-15401/2008-С5). Об обнаружении объекта культурного наследия необходимо известить органы, предусмотренные законодательством РФ об объектах культурного наследия.

Пример: подрядчик вовремя не уведомил контролирующий орган, в результате чего объекту культурного наследия был причинен значительный ущерб. Управление Министерства культуры РФ после проведенной проверки выдало предписание о приостановлении работ, проведение которых может ухудшить состояние объекта культурного наследия, нарушить его целостность и сохранность. При этом ограничения вводятся впредь до устранения причин, способствовавших причинению вреда объектам культурного наследия, до разработки и согласования государственными органами, уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия, программы работ по обеспечению сохранности объектов культурного наследия в зоне строительства, и проведения мероприятий по сохранению объектов культурного наследия (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2014 г. по делу N А32-18079/2013).

К обязанностям застройщика или технического заказчика относятся (ч. ч. 4 и 5):

— подготовка земельного участка для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта. Неисполнение этой обязанности является основанием для освобождения лица, осуществляющего строительство, от ответственности за задержку в сроках выполнения строительно-монтажных работ, поскольку она произошла по причинам, объективно от него не зависящим (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2015 г. по делу N А40-192617/2014);

— передача подрядчику материалов инженерных изысканий и проектной документации. За неисполнение указанной обязанности застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2011 г. по делу N А33-2166/2011). Неисполнение этой обязанности является основанием для освобождения лица, осуществляющего строительство, от ответственности за задержку в сроках выполнения строительно-монтажных работ (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2015 г. по делу N А40-80186/14);

— передача подрядчику разрешения на строительство. При этом обязанность по получению разрешения на строительство может быть возложена договором на лицо, осуществляющее строительство (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 октября 2007 г. по делу N А19-10081/07-36; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 июля 2016 г. по делу N А73-13521/2015). Несмотря на то что обязанность по получению разрешения на строительство возложена на застройщика, за его отсутствие может быть оштрафовано и лицо, осуществляющее строительство.

Пример: ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство, если получение такого разрешения являлось необходимым. Объективная сторона этого правонарушения состоит в совершении действий по строительству объекта при отсутствии разрешения на строительство. Следовательно, субъектом данного правонарушения может быть не только застройщик или заказчик, но и то лицо, которое непосредственно осуществляет строительство в качестве подрядчика или генерального подрядчика. Таким образом, подрядчик не должен был приступать к строительству объектов, не получив от заказчика (застройщика) разрешение на их строительство (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. по делу N А40-19954/10-94-110);

— обеспечение консервации объекта капитального строительства. Консервация является комплексом мероприятий, позволяющих сохранить прочность, устойчивость и надежность выполненных строительных работ. В случае, когда в ходе проверки выявлены нарушения требования о консервации объекта капитального строительства, застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 января 2016 г. по делу N А40-100895/2015). Расходы на консервацию объекта возлагаются на заказчика.

Пример: заказчику было оказано в удовлетворении требований о взыскании расходов на консервацию объекта, которые в данном случае возлагаются на заказчика, несмотря на то что работы по строительству объекта не велись более года (см. Определение ВАС РФ от 21 ноября 2011 г. N ВАС-14354/11).

Для проведения консервации объекта капитального строительства не требуется получения разрешения на строительство, поскольку какие-либо строительно-монтажные работы не проводятся, в ст. 51 ГрК РФ такого основания также не установлено (см. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2014 г. по делу N А43-20935/2014);

— заблаговременное (за семь рабочих дней до начала строительных работ) направление в органы государственного строительного надзора извещения о начале строительных работ с приложением документов, перечень которых определен в ч. 5.1 комментируемой статьи. Документы могут быть запрошены органом государственного строительного надзора в рамках межведомственного взаимодействия. Ненаправление извещения о начале строительных работ образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ. В силу ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ срок давности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности составляет один год с момента обнаружения административного правонарушения (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2015 г. по делу N А40-116468/15).

3. Часть 7 комментируемой статьи допускает отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема и прочего) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта. Причины, повлекшие необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации, должны быть объективными, не зависящими от воли застройщика (см. Постановление Президиума ВС РФ от 11 ноября 2015 г. N 301-ПЭК15). В таком случае проектная документация должна быть изменена и утверждена у застройщика или технического заказчика. Необходимо отметить, что заказчик должен направить измененную проектную документацию на повторную государственную экспертизу (см. письмо Минрегиона России от 15 сентября 2011 г. N 25264-ДС/11 «О повторной государственной экспертизе проектной документации»). В случае осуществления строительных работ по проектной документации, не имеющей положительного заключения органа экспертизы после внесения в нее изменений в части технических решений, наступает административная ответственность по ч. 2 ст. 9.4 КоАП (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 декабря 2015 г. по делу N А19-1024/2015). Другой мерой ответственности может стать отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 марта 2009 г. по делу N А74-1579/08).

4. С 1 июля 2017 г. Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 372-ФЗ в комментируемую статью вносятся изменения. Принятие указанного Закона обусловлено необходимостью совершенствования градостроительного законодательства в связи с выявлением многочисленных нарушений в деятельности ГрСРО относительно соблюдения требований к выдаче свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, и правил контроля за деятельностью членов СРО. В связи с этим изменяются требования к лицам, привлекаемым для осуществления строительных работ. Застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, региональный оператор могут привлекать для строительства только лиц, которые являются членами ГрСРО. При этом выполнение строительных работ будет обеспечиваться специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов) (ч. 2). Лица, не являющиеся членами ГрСРО, могут выполнять строительные работы по договорам с вышеуказанными лицами при условии, что размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 000 000 рублей (ч. 3.1). Кроме того, законодатель определил перечень лиц, которым не требуется членство в ГрСРО для осуществления строительных работ (ч. 3.2). Лица, не являющиеся застройщиками, техническими заказчиками, лицами, ответственными за эксплуатацию здания, сооружения, региональными операторами, для выполнения строительных работ могут привлекать подрядчиков, не являющихся членами ГрСРО. Исключается обязанность застройщика (подрядчика) по организации и координации строительных работ (ч. 3). К обязанностям лица, осуществляющего строительство, добавляется необходимость соблюдать требования к разрешенному использованию земельного участка и ограничению по его использованию (ч. 6). Устанавливается право застройщика самостоятельно осуществлять строительство, если он является членом ГрСРО (ч. 3.1).